Steuerberatung für Vermieter

Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Mieteinnahmen, laufende Grundstücksaufwendungen,… – Wer eigenen Grundbesitz vermietet oder verpachtet erzielt zumeist Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, unter gewissen Umständen aber auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Damit Ihr Wissensfundament hinsichtlich der Thematik Vermietung und Verpachtung nicht ins Wanken gerät, sollten Sie sich der Expertise eines Steuerberaters bedienen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei Grundstücken werden i.d.R. dann erzielt, wenn es sich bei der Vermietung oder Verpachtung um bloße Vermögensverwaltung handelt. Eine weitere Voraussetzung ist z.B. die Absicht des Vermieters, über die Dauer der Vermietung einen sog. Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Der Besitz von Immobilien bindet Kapital oft für einen längeren Zeitraum. Damit die mit dem Erwerb und der Instandhaltung der Immobilie zusammenhängenden Aufwendungen sowie die laufenden Grundstücksaufwendungen steuerlich optimal von Beginn an genutzt und in Abzug zu den Mieteinnahmen gebracht werden können, ist ein thematisch möglichst umfassender Kenntnisstand erforderlich. Ob Fragen zur Vermietung an Angehörige oder zur Ferienhausvermietung, zu den Mieteinnahmen oder ob Fragen zur Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Vermietungsobjekt, zu Instandsetzungsmaßnahmen und deren steuerlicher Berücksichtigung,… ich berate Sie gern und freue mich über Ihre unverbindliche Kontaktaufnahme.

Für Ihre Fragen zur Steuererklärung stehe ich Ihnen ­gerne in einem persönlichen Gespräch Rede und Antwort.

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Was ich für Sie als Vermieter tun kann

  • Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten
  • Erstellung von Einkommensteuererklärungen
  • Erstellung von Umsatzsteuererklärungen
  • Korrespondenz mit den Finanzbehörden
Mein Gesamtangebot für Sie

Häufige Fragen von Vermietern

Ich habe von meinem Mieter für die Vermietung einer Wohnung eine Kaution erhalten, die er generell nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückbekommt. Muss ich diese Kaution bei Zahlung als Mieteinnahme behandeln?

Zu den Einnahmen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen alle Güter in Geld oder Geldeswert (z.B. Sachleistungen), die der Vermieter für die Nutzungsüberlassung erhält. Dies sind z.B. die Nettokaltmiete aber auch Umlagen, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt und vereinnahmt.

Keine Einnahme ist dagegen grundsätzlich die gezahlte Kaution des Mieters an den Vermieter, da diese wirtschaftlich und steuerlich dem Mieter zuzurechnen ist.
Etwas anderes gilt nur, wenn z.B. der Mieter seine Miete trotz Aufforderung nicht bezahlt und die Kaution dann mit der Miete verrechnet wird. In diesem Fall liegen im Zeitpunkt der Verrechnung Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vor.

Mein Mieter hat mir zum 30.12. bereits die Miete für den Januar des Folgejahres überwiesen. Muss ich diese Mietzahlung als Einnahme im abgelaufenen Kalenderjahr berücksichtigen?

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt das sog. Zufluss- und Abflussprinzip. Dies bedeutet, dass Einnahmen innerhalb des Kalenderjahres bezogen wurden, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind.
Jedoch gibt es davon eine Ausnahme: so gelten regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die dem Steuerpflichtigen kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, als in diesem Kalenderjahr zugeflossen.

Dementsprechend fließen dem Vermieter grundsätzlich seine Mieteinnahmen mit der Überweisung der Miete zu (im Beispiel damit eigentlich im abgelaufenen Kalenderjahr).
Da es sich jedoch bei der Miete um eine regelmäßig wiederkehrende Einnahme handelt, die wirtschaftlich ins Folgejahr gehört und innerhalb einer kurzen Zeit vor Beginn des entsprechenden Kalenderjahres dem Vermieter zugeflossen ist, ist sie als Einnahme dem Folgejahr zuzurechnen und gehört nicht zu den Einnahmen des abgelaufenen Kalenderjahres.

Ich habe eine Eigentumswohnung gekauft, die ich nun entgeltlich zu Wohnzwecken vermieten möchte. Wie kann ich den Kaufpreis steuerlich in Abzug bringen?

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

Der Kaufpreis stellt keine sofort abziehbaren Werbungskosten dar. Vielmehr erfolgt eine sog. Gebäudeabschreibung, die sich auf die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes bezieht. In Abhängigkeit von der Fertigstellung des Gebäudes können sich unterschiedliche Prozentsätze ergeben, mit dem das Gebäude abgeschrieben wird.
Damit wird erreicht, dass der gezahlte Kaufpreis nicht sofort in voller Höhe die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindert, sondern anteilsmäßig über die Jahre der Nutzbarkeit des Gebäudes verteilt wird.

Zu beachten ist auch, dass es neben dem Kaufpreis noch andere erwerbsbedingte Aufwendungen gibt, die nicht sofort abziehbare Werbungskosten darstellen, sondern als Anschaffungskosten zu behandeln sind.

Ich bin Angestellter und habe ein Haus in Deutschland gekauft, das ich vermieten möchte. Wären die Mieteinnahmen auch umsatzsteuerpflichtig?

Vermieter werden umsatzsteuerlich als Unternehmer behandelt und erzielen mit der Vermietung steuerbare Umsätze im Sinne des Umsatzsteuergesetzes.

Grundsätzlich ist die Vermietung des Hauses aber von der Umsatzsteuer befreit. Zu beachten ist jedoch, dass z.B. die Vermietung des Hauses an Feriengäste zur kurzfristigen Beherbergung umsatzsteuerpflichtig ist.

Bitte bedenken Sie, dass es sich hier um Antworten auf losgelöste Fragestellungen handelt, ohne dass weitere Sachverhaltsangaben einbezogen wurden. Daher können die Antworten keinesfalls eine speziell auf Ihren Fall abgestimmte individuelle steuerliche Beratung ersetzen.

Persönliche Betreuung: Von der privaten Steuererklärung bis zum großen Jahresabschluss.

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Steuerberaterin in Lübben - Sabine Deus

Sabine Deus


Steuerberaterin/Diplom-Kauffrau
An der Weide 5
15907 Lübben
Tel.: +49 3546 2781550
Mobil: +49 175 4433557
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